发布时间：2024-04-28 00:36:49 来源: sp20240428
李明(化名)打算置换房子，关注北京楼市行情已有一段时间，想将自己位于顺义西马坡的一套两居室出售。12月14日下午，北京出台房产新政，降低首套房、二套房的首付比例，调整普宅标准，降低商贷利率。12月15日-16日上午，在短短一天半的时间，李明成功卖出西马坡的房产，又买下顺义东兴小区一套两居室，实现了置换。
新政落地后，新京报记者从多家中介机构、门店了解到，中介门店咨询量上涨，但因天气严寒，带看量变化不大；同时，部分之前观望的客户果断出手买房，也有置换客户迅速“卖一买一”。
置换客户一天半内完成“卖一买一”
据金色时光顺义区东兴店店长焦立平介绍，今年9月份，有购房者看中李明买下的这套两居室，但因为几万块钱的落差，一直未能成交。12月14日，北京发布降低首付比例、调整普宅标准等房产新政。12月15日，李明将自己的西马坡房产出售，买家是一位外地来京工作的刚需客。在此基础上，12月16日上午，李明迅速出手，买下位于顺义东兴小区这套两居室，标价245万元，成交价227.5万元。这意味着，短短一天半的时间，李明成功实现了置换需求。
焦立平表示，新政发布后，他也忙碌了起来，主要做了三件事，一是把新政的具体内容分析透；二是梳理手中的客户资源，看周末能否形成带看；三是针对一些相对低价、优质的房源做回访工作，进而给客户进行匹配。不过，他发现受到雪天和寒潮的影响，12月15日进店咨询的客户较少。“12月16日上午，有的客户进店看房，有的客户签约买房，还有客户前来咨询。”
与此同时，购房者的心态也发生了变化。“新政利好刚需，毕竟首付比例降低了，对购房者的影响较大，刚需客户觉得能买就买了，也不敢把‘战线’时间拉得太长。”焦立平表示，市场的真实反应还要看周末这两天整体情况。
购房者观望半年后果断买房
事实上，李明的快速一卖一买并非个例。“12月15日，经我们洽谈的房子，顺利成交了。”金色时光顺义区石园店店长何瑞明如是说。据悉，该房源位于顺义区石园南区，面积约85平方米，成交价222万元。此外，业主愿意承担十余万元的个税。而购房者是同一栋楼、同一个单元的业主，为其母亲购买的，上下楼方便照应。
据何瑞明介绍，上述房源的整个成交周期长达一年多。业主是一位60多岁的老人，出售该房源是为了变现。该房源之前能卖到260万元左右，后来价格持续下降为240多万元、230多万元、229万元。老人心里接受不了价格比之前便宜太多，因此迟迟未能成交。
“新政出台后，买卖双方都有了松动。一方面，价格下降的情况持续了这么久，老人只能接受了。而且经过沟通，老人同意承担个税。另一方面，购房者也已观望了半年，以前考虑215万元左右出手。在首付降低、利率下调后，考虑到业主的心理预期会发生变化，加上业主愿意自己承担个税，相当于节省了10多万元，因此，双方见面洽谈后，最终以222万元谈成了。”何瑞明如是说。
“有些客户已经观望了很久，也知道目前房价较低，但还想再压一压价，所以迟迟没有出手。新政的出台，能促使一部分之前观望的购房者出手。”何瑞明表示，12月16日，他有两组带看，客户的需求都比较精准，是之前带看过的，有了明确的需求，他根据对方需求，重新匹配了更适合的房源。
为迎接新政后首个周末的到来，何瑞明所在的门店也做了一些前期准备工作。比如，12月15日当天，向员工解读政策内容，约一些有意向买房的客户，同时，给业主打电话，了解对方心理预期方面有没有相应变化，是否有提高价格的想法，以及议价空间情况。
“不少年轻的业主对后市比较看好，觉得二手房的房价还会回到以前的水平。因此，很多不太认可目前的价格，还是想将房价提升一些。”何瑞明说，不过，对于业主的心理预期，他并不认同，新政出台后，估计成交量会有所提高，但价格提升的可能性并不大。
“咨询量有所上升，带看量暂时没有太大变化”
“新政出台后，咨询量上来了，但很多不是新增客户，而是在售房源的业主和之前成交的客户比较多。从新政出台到现在，电话和微信没停过，不少业主咨询房价是否会有所回升，房子是否会好卖一些。”焦立平如是说。
咨询量上升的还有五棵松片区。北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋告诉新京报记者，新政出台后，就有一部分客户咨询了解新政内容和对市场走势的影响，但总体来讲，反应不大。12月15日、16日上午，其所在门店的客户量、带看量并没有太大变化。
在陈贵勋看来，这次政策对预算为七八百万元的客群影响比较大，而对高总价改善客群短期内没太大影响。“紫金长安一些业主卖了一段时间房子，没卖掉，就将房子租出去了。在目前的市场情况下，购房都很谨慎。”
12月15日，新京报记者从通州区北运河西附近的几个中介店面了解到，从此次新政出台到现在，区域内成交量未见明显增长，但是二手房挂牌量增多，尤其是大面积的房源挂牌量增多。
朝阳区金台路地铁站附近的某房产中介人员王晓(化名)向新京报记者介绍，“从昨天到现在，到门店咨询的买家确实多了起来，但是真正买房的不多。”12月15日、16日，新京报记者与王晓经过初步统计，王晓所在的房产经纪门店约有20位前来咨询房屋买卖的客人，其中约七成是咨询房屋出售的客人，其余的客人也只是观望，基本没有成交。
在海淀万柳片区，新京报记者走访了解到，从新政发布后的第二日来看，市场变化并不明显。一中介机构经纪人表示：“新政刚出来，还没看出效果。”另一家中介门店经纪人表示：“12月16日上午，很多门店还没有什么反应，与平时差不多。万柳自新政出台到目前，暂时没有成交。”
值得一提的是，有媒体报道称，新政出台当晚，有一些中介“一夜没睡”，忙着开会、整理客户资料，领会政策并积极邀约客户。对此，上述万柳区域中介门店经纪人表示，这一说法比较夸张，一些售楼处销售和二手房中介比较兴奋，渲染政策可能带来的效果。“不过，这一情况和大部分客户的心态形成了较强的反差，大多数客户还是不为所动，除非价格特别有吸引力，大多数人可能出得起首付，但月供还不起，或者担心将来付不起月供以及房价或继续下行。”
不过，趁着周末，上述中介门店经纪人也开始做相应准备。“有一些本来就打算买房的客户，趁着新政出台就会出手。北京相对来说整体购买力较强一些。不过，由于万柳区域基本上属于置换链条的末端，北京挂牌的二手房整体成交增多或活跃，可能才会最终传导至万柳片区。此外，由于万柳片区房子的房龄也在逐渐偏老，除万柳书院和万城华府外，其他小区成交客户基本都是为孩子上学才置换到这里的。”万柳区域中介门店经纪人如是说。
业内：新政或对刚改人群拉动效果相对明显
针对新政后市场的反馈，合硕机构首席分析师郭毅分析称，此次新政出台后，从这两天的市场反应来看，比“认房不认贷”政策出台后的表现要平静一些，可能没有大家想象中那种客户都涌上门买房的情况，但此次新政会对市场有小幅度拉动作用，现在卖房人的心态普遍是不想趁着政策涨价，只要能按照原来的价格卖出去就行。
郭毅指出，此次新政可能对换房需求比较急迫的刚改人群而言，拉动效果会相对明显一些。比如，可能马上要面临生孩子的，随着家庭人口的增加，要从小房子换成大房子，或者孩子很快要面临升学，这些都是非常刚性的需求，这些人群在找房过程中，遇到这一政策利好，意味着可以少交一些首付，或者月供压力会小一些，就会尽快出手买房。
在此背景下，展望接下来北京二手房市场的走势，58安居客研究院院长张波表示，二套房首付比例下调带来的热度上升，预计将明显从市场体现出来。从11月23日深圳出台降低二套房首付比例的效果来看，安居客线上热度出现快速上涨，并持续了近半个月，而后慢慢回落，同时也带动了市场成交量的提升。因此，预计北京此次的新政亦会带动市场热度提升，并且预计会带动市场成交量超过11月。
新京报记者 张晓兰 张建 【编辑:刘欢】